Les SCPI, Sociétés civiles de placement immobilier, ont indubitablement le vent en poupe depuis quelques années. Elles se présentent comme une excellente alternative aux assurances-vie et possèdent de nombreux avantages. Néanmoins, comme tous les produits d’investissement qui proposent un rendement attractif, elles ne sont pas dénuées de risques et mieux vaut en avoir pleinement conscience avant de se lancer. Examinons plus en détail les différents risques qui existent en 2018 afin de mieux comprendre sur quels aspects il faut être vigilant.
SCPI : définition
Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont fait leur apparition il y a un peu moins d’une soixantaine d’années, en 1960, et leur vocation est d’acquérir puis de gérer un parc immobilier. Elles offrent la possibilité à des investisseurs de souscrire à un ensemble de parts dans le but de dégager à terme un rendement. La plupart du temps, les SCPI investissent dans le secteur tertiaire, à savoir des bureaux ou des commerces. Il est nécessaire d’en connaître les règles et risques.
Prix de la souscription
Lorsque vous faites l’acquisition de parts de SCPI, votre souscription vous coûtera un certain prix en préambule afin de couvrir l’ensemble des frais fixes. Le montant à régler à l’avance sera compris, en règle générale, entre huit et dix pour cent. Ainsi, il sera très important que vous disposiez de temps face à vous afin d’être à même de rentabiliser cet apport initial sans quoi vous vous exposerez à une perte financière. Pour cela, il est primordial de définir un échéancier afin de déterminer la durée de son engagement. De manière générale, il faut compter en moyenne deux ans pour amortir la mise de départ.
Définir correctement la structure de la SCPI que l’on convoite
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, les opérations entre les acheteurs et les vendeurs sont de gré à gré. Cela comporte un risque car chacun peut fixer librement son prix sans aucun intermédiaire et il faudra par conséquent trouver un commun accord pour déboucler l’opération. Lors d’une SCPI à capital variable, le prix est fixé et régulé directement par la SCPI et les échanges sont ainsi plus actifs. Cette solution est par conséquent moins risquée mais également, pour le coup, moins souple.
Évaluer le risque locatif
En réalisant un tel investissement, on s’expose à certains risques comme la non capacité du locataire à payer son dû mais également à toutes les dépréciations ou usures qu’il fera subir au bien immobilier. Il faut également bien vérifier le taux de remplissage suffisant de la SCPI, c’est à dire considérer le pourcentage de locations en cours par rapport à la totalité des locations disponibles.
Fiscalité et trésorerie
L’impact fiscal peut représenter un risque réel en terme de chute de rendement pour l’investisseur qui n’a pris la peine de bien calculer cet aspect. Enfin, il existe un dernier risque important par rapport au manque de trésorerie dont la SCPI peut être frappée. La conséquence sera un rendement nettement revu à la baisse.
